2012年房估師考試案例分析精講9
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
⑶ 該商品房預(yù)計1998年5月建成，要估測建成時的售價，估
價對象的狀況和房地產(chǎn)市場情況應(yīng)該如何選擇：
A. 估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為1995年7月的狀態(tài)
B. 估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為1998年5月的狀態(tài)
C. 估價對象狀況為1998年5月、房地產(chǎn)市場情況為1995年
7月的狀態(tài)
D. 估價對象狀況為1995年7月、房地產(chǎn)市場情況為1998年
5月的狀態(tài)
「例1-1」 是1998年房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試《房地產(chǎn)估
價案例與分析》的試題，這個題主要就是考房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的
確定。
「例1-1」提的三個問題反映了三種不同的估價目的，需要了
解的估價基本事項不同，相應(yīng)的估價技術(shù)路線也各異。
第一問涉及的估價目的是確定甲方實際應(yīng)支付給乙方的工程
款，因此其估價技術(shù)路線是：1993年7至12月的預(yù)算定額、材差
等資料為依據(jù)，按兩幢商品房到停工之日止實際發(fā)生的工程量計算
評估價值，估價時點是1993年12月工程停工之日，而不是1995
年7月甲方向法院起訴之日。
第二問是確定項目轉(zhuǎn)讓的價格，因此其估價技術(shù)路線應(yīng)該是采
用假設(shè)開發(fā)法確定項目在轉(zhuǎn)讓時點的價格，這個價格與第一問提到
的“甲方實際應(yīng)支付給乙方的工程款”是完全無關(guān)的。
第三問是確定估價對象1998年5月建成時的售價，因此要按
照估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為1998年5月的狀態(tài)來確定
其屆時的價格。
在這個例題中，估價目的、估價時點、估價對象的狀況、房地
產(chǎn)市場情況等估價基本事項與估價對象的價格內(nèi)涵和價格形成過
程，以及與估價技術(shù)路線之間的關(guān)系體現(xiàn)得非常充分。
四、確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線要遵循房地產(chǎn)估價原則
房地產(chǎn)估價技術(shù)路線所反映的是房地產(chǎn)價格的形成過程，而房
地產(chǎn)估價原則體現(xiàn)的也正是房地產(chǎn)價格的形成原理，因此，在確定
房地產(chǎn)估價技術(shù)路線時要遵循房地產(chǎn)估價原則也就是十分自然的事
了。
㈠ 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與合法原則
遵循合法原則，要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法產(chǎn)權(quán)、合
法使用、合法處分為前提估價。
所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。
房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格，而房地產(chǎn)權(quán)益是由法
律法規(guī)或者合同所確定的，估價所要考慮的也只能是合法的權(quán)益的
價格。又由于房地產(chǎn)價格是在其使用和處分的過程中形成的，因此
在確定房地產(chǎn)的價格時，就必須堅持其使用和處分的合法性。
