2012年房估師考試案例分析精講11
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
㈡ 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與替代原則
遵循替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等
條件下的正常價(jià)格。
替代原則的理論依據(jù)是同一市場上相同物品具有相同市場價(jià)值
的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。替代原則是保證房地產(chǎn)估價(jià)能夠通過運(yùn)用市場資料
進(jìn)行和完成的重要理論前提：只有承認(rèn)同一市場上相同物品具有相
同市場價(jià)值，才有可能根據(jù)市場資料對估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)。
替代原則也反映了房地產(chǎn)估價(jià)的基本原理和最一般的估價(jià)過
程：房地產(chǎn)估價(jià)所要確定的估價(jià)結(jié)論是估價(jià)對象的價(jià)值。對于房地
產(chǎn)交易目的而言，該價(jià)值應(yīng)當(dāng)是在公開市場上最可能形成或者成立
的價(jià)格，房地產(chǎn)估價(jià)就是參照公開市場上足夠數(shù)量的類似房地產(chǎn)的
近期成交價(jià)格來確定估價(jià)對象的價(jià)值。
在確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí)，無論采用什么估價(jià)思路和估價(jià)
方法，都必然首先承認(rèn)替代原則：市場法是用類似房地產(chǎn)的成交價(jià)
格來“替代”估價(jià)對象的價(jià)值，收益法是用估價(jià)對象未來的收益“替
代“估價(jià)對象的價(jià)值，成本法是用估價(jià)對象各組成部分的價(jià)格來”替
代“估價(jià)對象的價(jià)值，等等。
㈢ 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與最高最佳使用原則
遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對象用于最高最佳使用為前
提估價(jià)。
房地產(chǎn)估價(jià)中所確定的價(jià)值，實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，而房
地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是在房地產(chǎn)的使用過程中實(shí)現(xiàn)的。最高最佳使用原
則要求在估價(jià)時(shí)應(yīng)確定估價(jià)對象處于最高最佳使用狀態(tài)時(shí)的價(jià)值，
因此最高最佳使用原則本身就給我們提供了這樣一個(gè)確定房地產(chǎn)估
價(jià)技術(shù)路線的基本思路：在估價(jià)時(shí)要首先確定房地產(chǎn)的最高最佳使
用狀態(tài)，進(jìn)而才能確定房地產(chǎn)在這種狀態(tài)下的價(jià)值。
㈣ 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則強(qiáng)調(diào)的是估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效
性。
估價(jià)結(jié)論首先具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性，這主要是考慮到資金的
時(shí)間價(jià)值，在不同的時(shí)間點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流對其價(jià)值影響是不同的。
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所以，在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項(xiàng)的發(fā)生時(shí)點(diǎn)與估價(jià)
時(shí)點(diǎn)不一致，應(yīng)當(dāng)折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值。在確定估價(jià)技術(shù)路線涉
及到估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過程時(shí)，也就要注意到這一點(diǎn)，不
能直接將不同時(shí)間點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流直接相加，而要進(jìn)行資金時(shí)間
價(jià)值換算以后再相加。
估價(jià)結(jié)論同時(shí)具有很強(qiáng)的時(shí)效性，這主要是考慮到房地產(chǎn)市場
價(jià)格的波動(dòng)性，同一估價(jià)對象在不同時(shí)點(diǎn)會(huì)具有不同的市場價(jià)格。
所以強(qiáng)調(diào)：估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，不能將該估價(jià)
結(jié)果作為估價(jià)對象在其他時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。因此在確定估價(jià)技術(shù)路線時(shí)，
就要注意要根據(jù)不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定估價(jià)所依據(jù)的房地產(chǎn)市場情
況，進(jìn)而確定在此種房地產(chǎn)市場情況下的房地產(chǎn)總體價(jià)格水平。
估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的另外一層含義是：估價(jià)對象在不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)
的狀態(tài)是不同的，相應(yīng)就會(huì)有不同的價(jià)格。例如一宗房地產(chǎn)在其未
完工時(shí)的狀態(tài)與竣工后的狀態(tài)不同，相應(yīng)地就有不同的價(jià)格。在確
定估價(jià)技術(shù)路線時(shí)，就要注意準(zhǔn)確把握估價(jià)對象在所規(guī)定的估價(jià)時(shí)
點(diǎn)時(shí)的狀態(tài)，進(jìn)而決定估價(jià)對象在該狀態(tài)下的價(jià)格內(nèi)涵。
