2012年房估師考試案例分析精講12
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
三、房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的確定過程
如前所述，確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線就是要確定估價對象房地
產(chǎn)的價格內(nèi)涵和價格形成過程，因此在確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線時，
首先要明確估價對象的價格內(nèi)涵，其次要確定其價格形成的過程，
然后再確定估價的測算過程和需要采用的估價方法。
例如，在進(jìn)行保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估時，
應(yīng)把握保險標(biāo)的房地產(chǎn)在保險事故發(fā)生前后的狀態(tài)。這時的估價技
術(shù)路線就是：先對保險事故發(fā)生前的估價對象進(jìn)行估價，再對保險
事故發(fā)生后的估價對象估價，兩個估價結(jié)果的差額就是保險事故發(fā)
生后的損失價值。
再以第三章「案例3-2」的情況為例，該案例是要確定一大批
直管公房的出售基準(zhǔn)價格，采取的估價技術(shù)路線是：先明確價格內(nèi)
涵，是考慮成新折扣的房屋重置價加上基準(zhǔn)地價，并且是選取一類
具有相同地段、相同建筑結(jié)構(gòu)、相同建設(shè)年代的房屋，確定該類房
屋的平均價格作為這一類房屋的基準(zhǔn)售價，然后在選用成本法和基
準(zhǔn)地價修正法分別估算建筑物價格和地價，最終確定房屋的基準(zhǔn)售
價。
一些簡單明確的房地產(chǎn)估價往往比較容易確定估價技術(shù)路線，
確定估價技術(shù)路線的過程通�？梢院喕癁檫x擇確定估價方法。而一
些比較復(fù)雜的房地產(chǎn)估價則要先明確價格內(nèi)涵、價格形成過程，再
據(jù)此理清思路，定下估價技術(shù)路線。
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第第二二章章 各各種種目目的的的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價價
考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)估價目
的在房地產(chǎn)估價時所起的作用，房地產(chǎn)估價的假設(shè)前提，
房地產(chǎn)價值類型與房地產(chǎn)估價前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價
值類型和估價前提與房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價值之間
的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價目的的關(guān)系等的掌握程
度。
考試基本要求
掌握：房地產(chǎn)估價的兩類主要假設(shè)前提，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格
評估，房屋租賃價格評估，房地產(chǎn)抵押價值評估，
城市房屋拆遷補償估價。
熟悉：房地產(chǎn)估價目的與房地產(chǎn)估價假設(shè)前提之間的關(guān)
系，房地產(chǎn)估價目的對房地產(chǎn)交換價值的規(guī)定作
用，國有土地使用權(quán)出讓價格評估，房地產(chǎn)保險估
價，房地產(chǎn)課稅估價，征地估價，房地產(chǎn)拍賣保留
價評估。
了解：拆遷集體土地房屋估價，房地產(chǎn)分割、合并估價，
房地產(chǎn)糾紛估價，企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)
估價，房地產(chǎn)貸款項目評估的特點及內(nèi)容。
