2012年房估師考試案例分析精講14
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
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事宜的方式。
《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條第三款規(guī)定：“采取雙方協(xié)議
方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低
價。“需增加現(xiàn)行的掛牌等出讓方式，國家作價人股授權經(jīng)營。
㈢ 轉讓以劃拔方式取得的土地使用權的房地產(chǎn)時應繳納的土
地使用權出讓金
《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款規(guī)定：“以劃撥方式
取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批
準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受
讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家規(guī)定繳納土地使用權出
讓金。“
二、國有土地使用權出讓價格評估的特點
國有土地使用權出讓價格評估與其他目的的估價相比，有以下
特點：
⑴ 國有土地使用權出讓價格評估應采用公開市場價值標準
國有土地使用權出讓是政府作為土地所有者參與的一種市場行
為。例如，國有土地使用權拍賣就是屬于自主性拍賣，拍賣的時機、
底價都由土地出讓方根據(jù)市場情況自主確定，如果未達到拍賣底價，
出讓方可以收回拍賣標的，另行拍賣。強制拍賣則不同，拍賣的時
機是由強制執(zhí)行者（例如法院）規(guī)定的，拍賣底價也是由強制執(zhí)行者
委托估價機構確定的，拍賣標的的原業(yè)主對此完全沒有發(fā)言權，即
使拍賣不成功，強制執(zhí)行者也可以采取其他的方式執(zhí)行，例如將標
的作價轉讓。
因此，強制拍賣底價評估時要考慮其短期內強制處分標的物時
造成的價格折減，而土地使用權出讓拍賣底價評估則可以完全采用
公開市場價值標準。
⑵ 估價時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點
國有土地使用權出讓價格的評估和確定，是其土地出讓行為成
立的必要前提和預先需要完成的必要程序。城市政府及其土地主管
部門在對所在城市國有土地使用權出讓前，需要對其宗地出讓價格
或出讓底價進行評估。拍賣方式出讓國有土地使用權時，其拍賣底
價估價時點為宗地拍賣出讓日。招標方式出讓國有土地使用權時，
其招標底價估價時點為宗地招標出讓日。協(xié)議方式出讓國有土地使
用權時，其協(xié)議底價估價時點為宗地協(xié)議出讓日。以劃撥方式取得
的土地使用權準予轉讓時，補交土地使用權出讓金的估價時點，為
受讓方可辦理土地使用權出讓手續(xù)開始日。
