2012年房估師考試案例分析精講13
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
12
房地產(chǎn)估價(jià)目的，即房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的期望用途，指的是委托
人為了什么需要而聘請(qǐng)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。
房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)需要根據(jù)估價(jià)目的來決定在估價(jià)時(shí)采取何種估價(jià)
假設(shè)前提和何種價(jià)格類型。
估價(jià)假設(shè)前提主要有兩類，一類是最高最佳使用前提，一類是
持續(xù)使用前提。最高最佳使用前提是假設(shè)估價(jià)對(duì)象在法律上許可、
技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的情況下以價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的
使用方式被使用，估價(jià)時(shí)按這樣的使用方式評(píng)估其價(jià)格。
相對(duì)于最高最佳使用前提著重強(qiáng)調(diào)估價(jià)對(duì)象本身發(fā)揮最高最佳
效用，持續(xù)使用前提則更多地考慮估價(jià)對(duì)象對(duì)于一個(gè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的企
業(yè)整體能夠發(fā)揮最大的效用，也就是說，當(dāng)一個(gè)企業(yè)采取持續(xù)經(jīng)營(yíng)
的方式可以發(fā)揮其整體最大效用時(shí)，我們對(duì)該企業(yè)的組成部分（例如
房地產(chǎn)）按照其目前的使用方式評(píng)估其價(jià)格。這時(shí)，僅就估價(jià)對(duì)象本
身而言，可能并沒有發(fā)揮最大的效用，但它能使企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)發(fā)揮
最大的效用。
價(jià)格類型則有市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值等。
一種類型的價(jià)格通常只會(huì)有一種估價(jià)前提。
各種類型的價(jià)值是房地產(chǎn)在各種情況下所體現(xiàn)的交換價(jià)值，也
可以說是房地產(chǎn)的權(quán)利在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換
價(jià)值。不同估價(jià)前提和不同價(jià)格類型則是對(duì)房地產(chǎn)交換價(jià)值實(shí)現(xiàn)形
式的約束。
由于估價(jià)前提和價(jià)格類型是由估價(jià)目的決定的，所以估價(jià)目的
實(shí)際上也就規(guī)定了房地產(chǎn)交換價(jià)值的實(shí)現(xiàn)形式，或者說，不同估價(jià)
目的使得同一房地產(chǎn)會(huì)有不同的交換價(jià)值。
在考慮房地產(chǎn)估價(jià)目的時(shí)，首先要掌握與這種目的相關(guān)的法律
規(guī)定，其次要把握這種目的的估價(jià)所適用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。
第一節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估
一、國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估的法律規(guī)定
㈠ 取得國(guó)有土地使用權(quán)，必須交納土地有償使用費(fèi)等費(fèi)用
《土地管理法》第五十五條規(guī)定：“以出讓等有償使用方式取
得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳
納土地出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地。“
㈡ 出讓方式及價(jià)格管理
《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條第一款規(guī)定：“土地使用權(quán)出
讓，可以采用拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。“這是對(duì)土地使用
權(quán)出讓方式的規(guī)定。
拍賣方式是國(guó)有土地所有者代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符
合條件的土地使用權(quán)有意受讓方，就其出讓土地使用權(quán)公開叫價(jià)競(jìng)
投，按“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)出讓價(jià)格的方式。
招標(biāo)方式是在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或個(gè)人以書面
投標(biāo)形式，競(jìng)投某宗地土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)
確定土地使用者，確定土地使用權(quán)價(jià)格的方式。
協(xié)議方式是土地使用權(quán)有意受讓方直接和國(guó)有土地所有者代表
就有償使用土地進(jìn)行一對(duì)一的協(xié)商，確定土地使用權(quán)出讓金等有關(guān)
