2012年房估師考試案例分析精講20
來(lái)源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
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七、估價(jià)依據(jù)：
⑴ 國(guó)家、省、市人民政府及其有關(guān)部門(mén)頒布的法律、法規(guī)和
政策性文件；
⑵ 房地產(chǎn)估價(jià)合同；
⑶ 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-1999；
⑷ 《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條
例》；
⑸ 委托人提供的其他相關(guān)資料；
⑹ 估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察及其收集整理的資料。
八、估價(jià)原則：
本估價(jià)報(bào)告是在獨(dú)立、客觀、公正的前提下，遵循下列原則：
⑴ 合法原則
⑵ 最高最佳使用原則
⑶ 替代原則
⑷ 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
⑸ 公平原則
九、估價(jià)方法：
估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料，進(jìn)行了實(shí)地查勘和調(diào)查，根
據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及評(píng)估目的，確定運(yùn)用剩余法（假設(shè)開(kāi)發(fā)法）、基
準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法作為本次估價(jià)的基本方法。
⑴ 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)
表等評(píng)估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件
等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的
修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取估宗地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格的
方法。其基本公式如下：
Pi=P×K1×K2×K3×K4×K5×K6×（1±×ΣK）
式中：
Pi
——
待估宗地地價(jià)
P
——
待估宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)
K1
——
日期修正系數(shù)
K2
——
土地使用年期修正系數(shù)
K3
——
容積率修正系數(shù)
K4
——
宗地面積修正系數(shù)
K5
——
宗地形狀修正系數(shù)
K6
——
建筑物朝向修正系數(shù)
ΣK
——
影響地價(jià)區(qū)位狀況修正系數(shù)之和
